おしどり贈与と不動産取得税の減免について

配偶者の一方から一方へ、生前に土地と建物を贈与する際に2000万円以下の評価の場合は贈与税がかからない制度があります。

夫婦間贈与または配偶者間贈与といい、俗に「おしどり贈与」と呼ばれています。

※ 居住用建物評価額は、固定資産評価額を基準にするため、毎年固定資産税納付書と一緒に送られてくる固定資産課税明細書の価格を見て計算します。

※ 土地（マンションの底地持分を含みます）については、固定資産評価額ではなく、路線価（1㎡当たりの価格）を基準に計算します。一般的に、路線価の方が固定資産評価額よりも割高です。

★ 路線価による計算は土地の形状などによって評価が変わってくるため、必ず税理士さんに依頼してください。

おしどり贈与を使用した贈与税非課税枠は2000万円ですが、1年間の贈与税非課税枠である110万円とあわせて、合計2110万円までが非課税となります。

※ 年間110万円以内なら贈与税がかかりません。

適用条件

・おしどり贈与とは、戸籍上の婚姻生活が20年以上の夫婦に適用されます。

・贈与の対象となる財産は、居住用の不動産または居住用の不動産を購入するための資金です。

仮に今、夫名義の土地建物を妻名義にするに当たり、おしどり贈与して名義を夫から妻に変更したとすると、2000万円以下の評価額の不動産の場合は、妻が贈与税の確定申告することで贈与税がかかりません。

贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した居住用不動産または贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産に贈与を受けた者が現実に住んでいて、その後も引き続き住む見込みであることが必要です。

贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与税の確定申告を行うことで、おしどり贈与が確定します。贈与税が0円でも確定申告が必要です。

ここまでは多くの方がご存知だと思いますが、おしどり贈与することで贈与税以外の税金が発生することはあまり知られていません。

不動産を夫から妻へ名義変更すると、贈与税以外に次の税金がかかります。

１．登録免許税　固定資産税評価額×2％
法務局で登記の手続きを行い不動産の所有者を夫から妻に変更する時に「登録免許税」がかかります。（軽減税率の適用期限は建物は令和4年3月で終わっています）

２．不動産取得税　固定資産税評価額×税率3%（基本税率は4％ですが、現在、土地と住宅については、軽減税率として3％が適用されています。）

登録免許税は不動産評価額の2％ですから、評価額1000万円の不動産なら、名義変更の際に1000万円×2％＝20万円の登録免許税が発生します。

不動産取得税は評価額の3％ですが、土地は評価額の2分に1が課税価格ですから次のように計算します。（年度や都道府県によって異なる可能性があります）

土地が600万円、建物が400万円の場合は

土地の課税価格は 600万円×1/2＝300万円

課税価格の合計は土地300万円＋建物200万円＝500万円

不動産取得税は 500万円×3％＝15万円

この場合は不動産を譲り受けた妻に15万円の不動産取得税が発生します。

合計35万円という大きな税金が発生します。

贈与ではなく相続なら不動産取得税は非課税ですし、登録免許税も税率0.4%ですから、よく考えておしどり贈与を決定することが重要です。

ここで重要なことをご紹介します。

おしどり贈与の場合は、不動産取得税の減免措置があります

これにより不動産取得税は0から数万円で済むことがほとんど知られていません。

ChatGPTで調べても、不動産取得税はかかりますとしか返ってきません。

でも実際に特例はあるので、それをご紹介したいと思います。

不動産取得税の計算では土地のみの贈与の場合は、不動産取得税の減免措置はありません。

土地と建物を一緒に贈与することで、築年数などの条件をクリアすれば、不動産取得税の減免措置の適用があります。

減免措置の条件

・居住用の建物であること
贈与を受けた人（受贈者）自らが、住居として使用すること（住民票の住所が贈与不動産の場所にあること）

・建物の建築が、昭和５７年１月１日以後であること

・建物の床面積が、登記上５０㎡以上２４０㎡以下であること

※ 土地のみの贈与の場合には不動産取得税の軽減措置は適用されず税率3％のままです。

不動産取得税の計算は次の東京都のツールが分かりやすいです。

取得持分のところは入力しないとエラーになりますから、共同取得でない場合は「1/1」と入力します。

これは簡易計算ツールです。正式なものではありませんので念のため。

土地の評価額は路線価（1㎡あたりの価格）で計算して入力します。

建物の評価額は固定資産税の評価価格を入力します。

土地600万円、建物400万円の場合の不動産取得税は0円になりました。

登録免許税だけは減免措置がないので、上記の計算例の場合は20万円の登録免許税が発生します。

不動産取得税についてはおしどり贈与の軽減措置があり、登録免許税については軽減措置が令和4年で終了していますが、必ず最新の情報を確認してください。